L’État des Risques et Pollutions (ERP) est un document incontournable lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier. Il informe les futurs acquéreurs ou locataires sur les risques naturels, miniers et technologiques susceptibles d’affecter le bien concerné.
Sa présentation est obligatoire et sa non-fourniture peut entraîner des sanctions juridiques.
Qu’est-ce que le diagnostic ERP ?
Le diagnostic ERP a connu plusieurs évolutions de dénomination pour s’adapter aux exigences législatives et renforcer la transparence. Jusqu’au 1ᵉʳ janvier 2018, il était désigné sous le nom d’ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques).
À cette date, il est devenu ESRIS (État des Servitudes ‘Risques’ et d’Information sur les Sols), intégrant des informations sur la pollution des sols. En août 2018, le document prend l’appellation actuelle d’ERP (État des Risques et Pollutions), avec l’ajout du risque lié au radon.
Ces changements visent à préciser les obligations des vendeurs et bailleurs en fournissant des informations plus complètes sur les risques environnementaux.
L’ERP remplace l’ESRIS et l’ERNMT : pourquoi ces changements ?
Le diagnostic ERP (État des Risques et Pollutions) a connu plusieurs évolutions législatives visant à renforcer l’information des acquéreurs et locataires sur les risques environnementaux liés à un bien immobilier. Ces modifications ont conduit à des changements de dénomination et à l’intégration de nouveaux risques dans le diagnostic obligatoire.
- De l’ERNT à l’ERNMT :
En 2006, l’État des Risques Naturels et Technologiques (ERNT) est instauré pour informer sur les risques naturels et technologiques. Avec l’ajout des risques miniers, il devient l’État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT) en 2013. Cette évolution est encadrée par le décret n° 2005-134 du 15 février 2005, précisant les obligations d’information en matière de risques.
- Transition vers l’ESRIS :
Le 1ᵉʳ janvier 2018, l’ERNMT est remplacé par l’État des Servitudes ‘Risques’ et d’Information sur les Sols (ESRIS). Cette modification, introduite par l’arrêté du 18 décembre 2017, vise à intégrer des informations sur la pollution des sols, renforçant ainsi la transparence envers les futurs acquéreurs et locataires.
- Adoption de l’ERP :
En août 2018, l’ESRIS évolue pour devenir l’État des Risques et Pollutions (ERP). Cette nouvelle appellation, officialisée par l’arrêté du 3 août 2018, inclut désormais le risque d’exposition au radon, un gaz radioactif naturel, afin de fournir une information plus complète sur les risques environnementaux.
- Renforcement des obligations en 2023 :
Le décret n° 2022-1289 du 1ᵉʳ octobre 2022, entré en vigueur le 1ᵉʳ janvier 2023, impose de nouvelles obligations concernant l’ERP. Désormais, le diagnostic doit être remis dès la première visite du bien immobilier, et les annonces immobilières doivent mentionner la phrase : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ». Cette mesure vise à améliorer l’information des potentiels acquéreurs ou locataires en amont de la transaction.
Ces évolutions successives du diagnostic ERP témoignent de la volonté des pouvoirs publics de renforcer la transparence et la prévention en matière de risques environnementaux, assurant ainsi une meilleure protection des parties prenantes lors des transactions immobilières.
Quels biens sont concernés par l’obligation du diagnostic ERP ?
L’ERP est obligatoire pour tous les biens situés dans des zones définies à risques par la préfecture. Cela inclut les maisons individuelles, les appartements et les terrains constructibles. Le diagnostic doit être fourni par le vendeur ou le bailleur, qui est responsable de sa validité.
Quand doit-on remettre le diagnostic ERP à l’acquéreur ou au locataire ?
Le diagnostic ERP doit être remis avant toute transaction immobilière, que ce soit pour une vente ou une location. Il doit être annexé au compromis de vente ou au bail, garantissant ainsi que l’acquéreur ou le locataire dispose de toutes les informations nécessaires avant la signature définitive.
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, une nouvelle obligation impose que les informations relatives à l’ERP soient communiquées dès la première visite du bien. Cette mesure vise à renforcer la transparence et éviter les litiges liés à la découverte tardive de risques affectant le bien.
En cas d’absence de diagnostic ERP au moment de la signature, l’acquéreur ou le locataire peut engager des actions pour annuler la transaction ou demander une indemnisation. Cette obligation permet donc une meilleure protection juridique et une information plus complète des parties prenantes.
Que contient l’état des risques et pollutions en 2025 ?
L’ERP comprend plusieurs éléments essentiels permettant d’évaluer les risques liés à un bien immobilier :
- Une cartographie des risques : elle identifie les zones exposées aux dangers naturels et technologiques.
- Un historique des sinistres : recense les incidents passés liés aux catastrophes naturelles ou aux accidents industriels.
- Les obligations éventuelles de travaux : indique si des mesures spécifiques doivent être prises pour réduire les risques.
- Les risques naturels : inclut les inondations, les séismes, les mouvements de terrain et les tempêtes.
- Les risques technologiques : concerne les industries classées SEVESO, les installations nucléaires et les infrastructures de stockage de produits dangereux.
- La pollution des sols : identifie la présence éventuelle de polluants susceptibles d’affecter la santé et l’environnement.
Son contenu est susceptible d’évoluer en fonction des mises à jour réglementaires et des nouvelles études menées sur les zones à risques.
Comment est réalisé le diagnostic ERP ?
Chez Actif Diagnostic, nous réalisons le diagnostic ERP en nous basant sur les données officielles fournies par la préfecture.
Notre équipe de diagnostiqueurs certifiés s’assure que chaque rapport est conforme aux réglementations en vigueur et reflète avec précision les risques liés au bien immobilier concerné.
Bien que la loi autorise un propriétaire à établir lui-même ce document, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel afin de garantir la fiabilité et l’exactitude des informations fournies.
Nous accompagnons nos clients tout au long du processus pour leur offrir une expertise fiable et un service sécurisé.
Quelle est la durée de validité d’un diagnostic ERP ?
La durée de validité du diagnostic ERP est de 6 mois. Cette période relativement courte est due à la mise à jour régulière des informations sur les risques par les autorités. Un ERP périmé doit être refait avant toute signature de vente ou location.
Combien coûte un diagnostic ERP ?
Le coût d’un ERP varie entre 20 et 50 € lorsqu’il est réalisé par un diagnostiqueur certifié. Ce prix peut fluctuer selon la région et les services supplémentaires proposés.
Peut-on obtenir un diagnostic ERP gratuit ?
Oui, il est possible d’obtenir gratuitement un ERP via les services en ligne du gouvernement en accédant au site officiel Géorisques, où il suffit de renseigner l’adresse du bien concerné pour générer un document conforme aux exigences légales.
Que risque-t-on en cas d’absence du diagnostic ERP lors d’une vente ?
Conséquences juridiques et financières de l’absence du diagnostic ERP
L’absence de l’ERP peut entraîner la nullité de la vente et engager la responsabilité du vendeur pour vices cachés. En cas de litige, l’acquéreur peut demander l’annulation de la transaction ou une réduction du prix de vente devant un tribunal.
Sanctions applicables
- Annulation de la vente ou diminution du prix : Si l’acquéreur découvre un risque majeur après l’achat, il peut exiger une compensation financière ou faire annuler la vente.
- Poursuites pour vices cachés : Un vendeur qui omet de fournir l’ERP s’expose à des poursuites judiciaires, surtout si un sinistre survient après la transaction.
- Amendes et sanctions pénales : En cas de dissimulation intentionnelle des risques, le vendeur peut être condamné à une amende pouvant aller jusqu’à plusieurs milliers d’euros.
Exemples concrets
- Cas de vente annulée : Un acheteur découvre après l’acquisition d’une maison qu’elle est située dans une zone inondable, sans qu’il en ait été informé. Il saisit la justice, qui prononce l’annulation de la vente pour vice caché.
- Cas de réduction de prix : Un locataire s’aperçoit que son immeuble est situé près d’une usine classée SEVESO, ce qui n’avait pas été mentionné dans l’ERP. Il obtient une réduction de loyer après une procédure judiciaire.
Ces obligations garantissent la transparence et protègent les parties engagées dans une transaction immobilière.
Les points clés à retenir sur le diagnostic ERP
- L’ERP est obligatoire pour toute vente ou location d’un bien immobilier.
- Il informe sur les risques naturels, miniers, technologiques et pollutions des sols, garantissant une transparence totale aux acquéreurs et locataires.
- Sa validité est de 6 mois, et il doit être remis avant toute signature de contrat.
- Son coût varie entre 20 et 50 €, mais il est possible de l’obtenir gratuitement via le site officiel Géorisques.
- L’absence d’ERP peut entraîner des sanctions, y compris l’annulation de la vente ou la diminution du prix, ainsi que des poursuites pour vices cachés.
Question fréquentes sur le diagnostic ERP
Qui doit fournir le diagnostic ERP ?
Le vendeur ou le bailleur est dans l’obligation de fournir un ERP valide. L’acquéreur ne doit pas réaliser ce document lui-même.
Qui peut réaliser un diagnostic ERP ?
Tout propriétaire peut remplir un ERP, mais il est conseillé de passer par un professionnel pour assurer la fiabilité des informations.
Un diagnostic ERP en ligne est-il valable ?
Oui, un ERP généré en ligne est valide s’il repose sur les données officielles. Il doit être signé par le vendeur et annexé au contrat.
