Bailleurs, la lutte contre les logements énergivores et l’inflation ne vous facilitent pas la vie - 08/09/2022

Pour cette rentrée de septembre 2022, il parait difficile de ne pas citer les nombreuses dispositions qui touchent les bailleurs de logements et même de locaux commerciaux. Certaines ont été instaurées pour lutter contre le dérèglement climatique. D’autres ont pour objet d’aider les ménages à faire face à la baisse du pouvoir d’achat et tout particulièrement les locataires qui ont vu leurs loyers exploser à cause de l’inflation galopante qui sévit depuis le début de l’année. Voici un aperçu rapide de ces mesures qui n’épargnent pas les bailleurs, acteurs majeurs des transactions et clients privilégiés de notre cabinet de diagnostics immobiliers situé en Ile-de-France.

 

Depuis le 24 août 2022, une mesure importante de la loi Climat et Résilience visant les bailleurs est entrée en vigueur. Elle se traduit par l’impossibilité pour les bailleurs de logements de classe F ou G (passoires énergétiques) d’augmenter le loyer de leur bien à l’occasion d’un nouveau contrat ainsi que lors d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite d’un contrat de bail existant. L’objectif des pouvoirs publics est d’obliger les bailleurs de logements positionnés au plus bas de l’échelle de performance énergétique à opter pour une rénovation énergétique qui, en plus de réduire l’impact carbone du parc immobilier locatif, autoriserait les bailleurs à augmenter leurs revenus. Pour information, cette disposition sera suivie de près par l’interdiction de louer des logements qui dépassent le seuil énergétique de décence, une mesure qui débutera à compter du 1^er janvier 2023 pour les logements les plus énergivores de la classe G du DPE. À titre indicatif, dans le département des Hauts-de-Seine, plus de 14 % des résidences principales seraient des passoires thermiques et 5 % ne pourraient plus être louées à compter de 2025 si elles ne sont pas rénovées. À Paris, ces chiffres seraient respectivement de 31 % et de 12 %.

 

Depuis la parution le 17 août 2022 de la loi pouvoir d’achat du 16 août 2022, plus exactement « portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat », les bailleurs sont confrontés à deux nouvelles directives qui impactent aussi leurs revenus locatifs. La première, contenue dans l’article 12 de ladite loi, consiste à plafonner l’indexation des loyers des logements (l’IRL, l’indice de référence des loyers) à 3,5 % en France métropolitaine, de 2 % à 3,5 % en Corse et à 2,5 % dans les territoires d’Outre-mer. Ce plafonnement sera appliqué entre le 3^e trimestre 2022 et le 2^e trimestre 2023. Concernant l’ILC, l’indice des loyers commerciaux, le plafonnement sera aussi gelé à 3,5 %, et ce, entre le 2^e trimestre 2022 et le 1^er trimestre 2023.

 

Quant à la seconde mesure, elle se traduit par la communication de toutes les caractéristiques qui interdisent d’appliquer un complément de loyer, des critères qui ne figuraient pas auparavant dans les conditions d’application de ce dispositif. Désormais, les bailleurs savent ce qui ne les autorise pas à appliquer cette majoration, bonus permettant de déroger au plafonnement des loyers. Parmi les empêchements figure bien entendu le statut de passoire thermique du logement ainsi que la présence de sanitaires sur le palier, la présence significative d’humidité sur les murs, les défauts d’étanchéité à l’air des fenêtres (hors grille de ventilation), un vis-à-vis de moins de dix mètres, des infiltrations ou inondations par l’extérieur, des désordres d’évacuation dans le courant du trimestre précédant la volonté de majorer ainsi que la présence de dégradations dans l’installation d’électricité.