Copropriétés dégradées : vers une réforme en profondeur des immeubles de ce statut ? - 28/08/2024

Une commission d’enquête du Sénat formée en février 2024 a rendu public le 23 juillet 2024 un rapport très instructif sur la paupérisation des copropriétés immobilières. Ce rapport délivre une évaluation approfondie de l’état des copropriétés en France, après le recueil de nombreuses propositions et témoignages, dont ceux des occupants des copropriétés fragiles, une consultation qui avait fait l’objet de notre actualité de mars dernier. Ce document émet aussi une série de recommandations visant à améliorer la détection, la prévention et le traitement des difficultés rencontrées par les copropriétés, à optimiser les politiques publiques les concernant, ainsi qu’à faciliter leur fonctionnement. Notre cabinet de diagnostics et contrôles immobiliers, dont le diagnostic technique global (DTG), un diagnostic de copropriété très pertinent, vous communique les points essentiels abordés dans ce rapport.

Copropriétés fragiles : un état des lieux exhaustif délivré par un rapport récent du Sénat

Comme le souligne le rapport de la commission d’enquête du Sénat sur la paupérisation des copropriétés, le nombre de copropriétés en France a explosé depuis les années 1960 et il représente aujourd’hui un tiers des résidences principales, soit plus de 10 millions de logements. Toutefois, la situation très préoccupante de certaines copropriétés remet aujourd’hui en question ce statut, avec notamment plus de 300 000 d’entre elles, modestes et très modestes, non immatriculées et mal gérées. Le rapport dévoile de surcroît que les petites copropriétés, souvent en difficulté, demeurent invisibles aux yeux des pouvoirs publics. L’Anah dénombre 115 000 copropriétés fragiles, avec parmi les plus touchées, 80 % de très petites copropriétés (moins de 12 logements). De plus, 35 % des copropriétés auraient un résultat F ou G au diagnostic de performance énergétique, ce qui illustre la nécessité d’intervenir d’urgence pour garantir des conditions de vie décentes à leurs occupants.

Les facteurs de dégradation des copropriétés se déploient en un « cercle vicieux »

Les causes de la dégradation des copropriétés sont multiples et complexes selon le rapport. Parmi les facteurs identifiés figurent le vieillissement des immeubles, la précarité des copropriétaires et l’augmentation des charges d’énergie, avec, qui plus est, l’obligation pour les copropriétaires de se lancer dans des travaux de rénovation énergétique dans de très courts délais. Tous ces éléments et d’autres encore créent un « cercle vicieux », au sein duquel les impayés de charges, les conflits, l’absence de travaux d’entretien, le blocage des organes de gestion aggravent la situation. Ces obstacles conduisent aussi à une dévalorisation des biens et à l’arrivée de propriétaires peu scrupuleux, les marchands de sommeil en tête. De plus, les élus locaux et les pouvoirs publics peinent à agir rapidement et efficacement, souvent en raison du manque d’information et de la complexité des dispositifs disponibles comme l’ORCOD (Opération de requalification des copropriétés dégradées) et le PIC (Plan initiative copropriétés). Quant aux copropriétés, elles n’utilisent que très rarement les outils qui pourraient leur venir en aide, tel le mandat ad hoc qui recommande un diagnostic et des préconisations pour rétablir l’équilibre financier de l’immeuble et sa sécurité.

Des recommandations pour une meilleure gestion des copropriétés et leur pérennité

Pour répondre à ces défis, le rapport de la commission d’enquête du Sénat sur la paupérisation des copropriétés propose vingt-cinq recommandations pour renforcer la gestion des copropriétés. Celles-ci incluent l’enrichissement des données au sein du Registre national d’immatriculation des copropriétés (RNIC), la création d’un nouveau plan initiative copropriétés en faveur des petites structures (PIC PC) et la mise en place d’une banque de la rénovation et de la copropriété. Le rapport recommande également de faciliter le recours par les copropriétaires en grande difficulté au Fonds de solidarité pour le logement (FSL), de mieux informer et former les nouveaux acquéreurs en copropriété, de renforcer l’encadrement de la profession de syndic ainsi que la lutte contre les marchands de sommeil. Enfin, la nécessité de codifier le droit de la copropriété et d’adapter la législation aux réalités actuelles est également suggérée, afin de mieux protéger les copropriétaires et d’assurer la pérennité des immeubles.